La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier les résultats de sa dernière enquête sur le marché locatif réalisée l’automne dernier.
Pour l’ensemble de la province (centres urbains de 10 000 habitants et plus), le taux d’inoccupation des logements locatifs d’initiative privée a diminué de 2,5 % en 2021 à 1,7 % en 2022. Il s’agit d’une première diminution depuis la pandémie et du taux d’inoccupation le plus faible depuis 2004 (voir Figure 1).
La demande a nettement augmenté plus fortement que l’offre
La hausse de la migration nette et, en particulier, du nombre de résidents non permanents[1] (voir Figure 2), qui ont une forte propension à être locataires à leur arrivée, est l’un des principaux facteurs à l’origine de la forte augmentation de la demande pour des logements locatifs. La bonne tenue du marché de l’emploi chez les jeunes et l’inabordabilité des habitations pour propriétaire-occupant ont également joué un rôle important. Les accédants à la propriété libèrent généralement des logements locatifs, mais les premiers acheteurs se sont faits plus rares avec l’envolée du prix des propriétés des dernières années, conjuguée à la forte hausse des taux hypothécaires des derniers mois.
Pourtant, la construction de logements locatifs s’est nettement accélérée au cours des dernières années, culminant à un record de plus de 35 600 unités en 2021 (voir Figure 3). Force est de constater que le rythme auquel on a construit de nouveaux logements n’est pas encore suffisant pour combler la demande vigoureuse. Il n’est pas de bon augure de constater qu’en raison de la remontée drastique des taux d’intérêt, les mises en chantier de logements locatifs ont fléchi de 13 % en 2022 et, selon nos plus récentes prévisions, reculeront d’environ 30 % en 2023. Or, pour répondre à la demande, il faudrait plutôt augmenter la cadence, un constat partagé par la SCHL : « Ces résultats soulignent l’urgence d’accélérer l’offre de logements afin d’améliorer l’abordabilité du logement pour la population canadienne »[2].
Toutes les régions sont concernées, particulièrement en dehors des grands centres urbains
Le recul des taux d’inoccupation est généralisé. La région métropolitaine de Montréal, qui affichait un taux de 3 % en octobre 2021, a vu sa proportion de logements vacants diminuer à 2 %. La région métropolitaine de Québec a également enregistré un repli d’un point de pourcentage de son taux d’inoccupation, qui est passé de 2,5 % en octobre 2021 à 1,5 % en octobre 2022. Dans les autres régions métropolitaines, on note une sévère rareté de logements locatifs disponibles, alors que Saguenay, Gatineau, Trois-Rivières et Sherbrooke affichent toutes des taux d’inoccupation en deçà de 1 %.
La situation n’est pas meilleure dans les centres urbains de moins de 100 000 habitants, plusieurs affichant aussi des taux d’inoccupation inférieurs à 1 %. C’est notamment le cas de Drummondville, Granby, Rimouski, Shawinigan, Alma, Baie-Comeau, Sainte-Adèle, Joliette, Rivière-du-Loup, Rouyn-Noranda, Saint-Georges, Sorel-Tracy et Salaberry-de-Valleyfield (voir le tableau à la fin).
La pression sur les loyers s’accentue
La SCHL mesure aussi les variations de loyer moyen entre deux enquêtes. En 2022, la hausse du loyer moyen d’un logement de deux chambres au Québec s’élevait à 5,4 %, comparativement à 3,6 % en 2021. Il s’agit de la plus forte hausse en 20 ans. Dans les régions métropolitaines, les hausses varient de 3,3 % à Québec jusqu’à 9,5 % à Sherbrooke.
La rareté du nombre de logements vacants n’a pas seulement entraîné de plus fortes pressions sur les loyers. Elle a aussi eu pour effet d’inciter davantage de locataires à ne pas déménager. Les locataires sont conscients que lorsqu’un logement est libéré, le propriétaire peut rajuster le loyer selon le marché ou encore faire des rénovations. À cet effet, la SCHL a introduit une nouvelle mesure dans son enquête pour certaines régions. Par exemple, dans le Grand Montréal, la hausse du loyer moyen s’élevait à 14,5 % dans des logements de deux chambres ayant accueilli de nouveaux locataires, comparativement à une hausse moyenne de 3,5 % pour les logements de taille comparable où il n’y a pas eu de changement d’occupant.
Pour plus de détails, consultez les résultats de l’enquête locative de la SCHL à travers tout le Canada dans le Rapport sur le marché locatif de janvier 2023.