Les comités consultatifs d’urbanisme (CCU) sont-ils des alliés essentiels à la qualité des projets… ou des freins au développement résidentiel ? La question, loin d’être théorique, était au cœur de l’atelier « Comités consultatifs d’urbanisme : faut-il les aimer ou les réformer ?», présenté lors du Congrès 2025 de l’APCHQ, le 21 novembre dernier, à Trois-Rivières.
À cette occasion, quatre expert·e·s en matière d’urbanisme (Hélène Doyon, Brian Fahey, Jean‑François Poulin et Donald Bonsant) ont dressé un portrait lucide d’un outil central, mais parfois mal adapté à la réalité du secteur de la construction et au contexte de crise de l’habitation.
Un rôle essentiel… sur papier
Créés à la fin des années 1970, les CCU ont pour mission, entre autres, d’éclairer les décisions des conseils municipaux et de donner une voix citoyenne pour discuter les modifications de zonage, les projets de construction et les modifications en matière d’urbanisme. Selon la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, les CCU disposent uniquement de pouvoirs consultatifs, puisqu’ils jouent un rôle clé en ce qui concerne l’application de règlements municipaux à caractère discrétionnaire dans le cadre de la réalisation de divers projets, comme les modifications aux plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA).
Sur le principe, les panélistes ont été unanimes : les CCU sont nécessaires. Abolir ces comités reviendrait à déplacer la consultation vers l’ensemble de la population ou à concentrer le pouvoir décisionnel entre les mains des élu·e·s, deux avenues jugées peu réalistes. Mais entre l’intention et la pratique, l’écart est parfois considérable.
De consultatifs à quasi décisionnels
Dans les faits, plusieurs CCU sont perçus comme des instances décisionnelles déguisées. La cause ? Une surabondance de règles, de critères et de processus qui complexifient l’analyse des dossiers.
« Quand un règlement comporte des centaines de critères, il devient presque impossible pour un conseil municipal de s’écarter de la recommandation du CCU », a expliqué un panéliste. Résultat : la discrétion politique s’efface au profit d’une mécanique lourde, peu prévisible et fort coûteuse en termes de temps.
Pour les entrepreneur·e·s, ces délais ont des conséquences bien concrètes : coûts financiers supplémentaires, perte d’occasions d’affaires, report d’échéanciers… et, ultimement, moins de logements livrés.
Cette complexité des parcours d’approbation a été illustrée de façon éloquente par le visuel « Serpents et règlements : l’habitation en jeu », dévoilé par l’APCHQ dans le cadre des élections municipales de 2025. Dévoilée lors de l’atelier, cette illustration établit un parallèle entre le cheminement d’un projet de construction résidentiel et une partie de serpents et échelles, où les gains peuvent être annulés rapidement par l’ajout de délais, d’exigences additionnelles ou de retours en arrière réglementaires. Il s’agit d’un clin d’œil visuel percutant sur la réalité vécue par de nombreux entrepreneur·e·s en construction et promoteur·trice·s immobilier·ère·s, et un rappel clair de l’importance d’offrir plus de prévisibilité et de mettre en place des processus mieux harmonisés.
Quand le CCU devient une table de design
Autre dérive souvent évoquée : la transformation de certains CCU en comités d’apprenti·e·s expert·e·s, où le projet est redessiné selon les préférences individuelles de leurs membres.
Or, les CCU ne sont pas censés émettre des critiques architecturales détaillées. Leur rôle consiste plutôt à évaluer la capacité d’un projet à atteindre les objectifs du règlement, et non à déterminer s’il correspond à la « saveur du moment ».
« Le CCU est un comité citoyen, pas un bureau d’architecture », a rappelé Hélène Doyon. Cette confusion des rôles alimente l’arbitraire et fragilise la prévisibilité, pourtant essentielle à l’investissement immobilier.
Trop de règlements… pour négocier
L’atelier a aussi mis en lumière une pratique préoccupante : l’utilisation de règlements restrictifs — zonage ou PIIA — comme leviers de négociation.
En limitant volontairement la densité permise, certaines municipalités se donnent ensuite la possibilité de négocier des concessions supplémentaires : contributions aux parcs, aménagements, frais divers. Cette stratégie contribue à la hausse des coûts de développement et pèse directement sur l’abordabilité.
Dans un contexte de pénurie de logements, cette logique atteint rapidement ses limites.
Des pistes de réforme concrètes
Plutôt que de trancher entre « aimer » ou « abolir » les CCU, les panélistes ont plaidé pour une réforme pragmatique, axée sur l’efficacité.
Parmi les pistes évoquées :
- Simplifier les règlements en réduisant drastiquement le nombre de critères et en privilégiant des normes claires lorsque cela est possible.
- Former adéquatement les membres des CCU, au‑delà de la formation minimale désormais obligatoire : compréhension des outils, distinction entre objectifs et critères, rôle consultatif.
- Redonner confiance aux équipes municipales en permettant aux professionnel·le·s d’autoriser certains projets sans repasser systématiquement par le CCU.
- Favoriser les échanges en amont, grâce à des avis préliminaires ou des présentations encadrées des projets, afin d’éviter les refus tardifs.
- Clarifier le rôle des élu·e·s, qui doivent assumer pleinement la décision finale et éclairée du CCU, et non se la faire imposer.
- Inviter les entrepreneur·e·s à présenter leur projet, séance tenante, afin d’échanger avec les membres des CCU et d’éviter des va-et-vient inutiles et onéreux.
Réformer pour livrer plus… et mieux !
Un constat s’est imposé tout au long de l’atelier : réformer les CCU, ce n’est pas les affaiblir. Au contraire, c’est renforcer la collaboration entre les parties prenantes et assurer leur pertinence dans un contexte où chaque mois de délai compte.
Alors que les besoins en habitation s’intensifient partout au Québec, l’enjeu ne repose plus uniquement sur la qualité des projets, mais également sur leur capacité à voir le jour.
Les CCU peuvent (et doivent) faire partie de la solution. À condition qu’on ose les repenser !
