Au cours des dernières années, les plans de garantie des maisons neuves ont changé et les responsabilités des entrepreneurs se sont complexifiées. Il peut être ardu de s’y retrouver à travers toutes les spécificités, sans compter que les besoins des entrepreneurs sont souvent différents et uniques à chacun.
Il est donc important de bien comprendre le fonctionnement du plan de garantie mis en place depuis 2015 et afin d’y parvenir, les entrepreneurs doivent faire appel à des experts pour s’assurer de se conformer aux exigences requises.
Concrètement, en quoi consiste la garantie résidentielle et quelles sont les responsabilités et les exigences pour les entrepreneurs dans le domaine de la construction?
Garantie de construction résidentielle
Depuis l’entrée en vigueur du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs en 2015, Garantie de construction résidentielle (GCR) a pour mission d’administrer le plan de garantie et d’assurer la protection des acheteurs. Cet organisme à but non lucratif, neutre et indépendant, a pour engagement d’améliorer la qualité de la construction résidentielle au Québec.
GCR exige des garanties financières aux entrepreneurs afin de pouvoir les accréditer à ce plan de garantie, qui est d’ailleurs obligatoire.
Selon le montant de garantie exigé, ce ne sont malheureusement pas tous les entrepreneurs qui seront en mesure de se qualifier. Les garanties demandées par GCR sont basées sur plusieurs facteurs : la cote qualité de construction ainsi que le nombre d’unités enregistrées.
Plus le nombre d’enregistrements est élevé, plus le montant de garantie exigé sera élevé. En ce qui concerne la cote qualité, moins celle-ci est bonne, plus le montant de garantie exigé sera élevé. En d’autres mots, le montant de garantie exigé par GCR est basé directement sur le risque perçu. Il est donc important de comprendre que les garanties exigées peuvent varier à tout moment, et ce, tant que l’entreprise est accréditée. Alors, comment fonctionne l’accréditation et quelles sont les conditions?
Accréditation
Au Québec, un entrepreneur qui veut vendre ou construire un bâtiment résidentiel doit notamment remplir deux conditions :
- Être accrédité auprès de Garantie de construction résidentielle (GCR)
- Détenir une licence d’entrepreneur de la Régie du bâtiment du Québec (RBQ) comportant au moins une des sous-catégories 1.1.1 ou 1.1.2
Le plan de garantie couvre les bâtiments résidentiels neufs suivants :
1.1.1 Pour les bâtiments non détenus en copropriété divise – Maison unifamiliale isolée, jumelée, en rangée et bâtiment multifamilial comptant de 2 à 5 logements
1.1.2 Pour les bâtiments détenus en copropriété divise – Maison unifamiliale isolée, jumelée, en rangée et bâtiment multifamilial d’au plus quatre parties privatives superposées
Un entrepreneur n’a donc pas le choix d’adhérer à GCR s’il veut construire des bâtiments résidentiels neufs. Il devra fournir des garanties financières en faveur de GCR afin d’y arriver. Plusieurs options sont disponibles, dont le cautionnement d’assurance.
Cautionnement d’assurance
Par définition, un cautionnement est une entente selon laquelle la caution garantit au bénéficiaire (dans ce cas-ci, GCR) que le débiteur principal (l’entrepreneur) exécutera les travaux et s’acquittera de ses obligations telles que décrites au contrat. Avec le concept du cautionnement d’assurance, c’est un assureur qui s’engage à payer la dette de l’entrepreneur si jamais celui-ci ne respecte pas ses obligations. Il faut toutefois différencier le cautionnement de l’assurance.
L’assurance permet de remettre un client dans sa situation actuelle, car l’assureur s’engage à payer une indemnité lors d’un sinistre en échange d’une prime d’assurance.
Le cautionnement, quant à lui, est un outil financier qui permet à l’entrepreneur de ne pas avoir à geler ses actifs financiers afin de respecter les engagements du bénéficiaire. L’entrepreneur est garant de l’aspect corporatif et personnel des montants en garantie. La caution pourra alors lui exiger de rembourser les fonds déboursés en cas de réclamation.
Afin de cautionner un dossier, l’assureur devra faire une analyse et exigera assurément des garanties financières non tangibles si le dossier se qualifie.
En juillet 2016, GCR a annoncé qu’elle avait conclu une entente avec La Souveraine Compagnie d’assurance générale afin d’émettre un cautionnement assureur en faveur de GCR. Cette entente est toujours effective. Ce produit de cautionnement est reconnu et totalement conforme aux exigences de GCR. Il a pour avantage de permettre aux entrepreneurs généraux d’adhérer au plan de garantie sans avoir à mobiliser du capital ou faire intervenir un tiers. En d’autres mots, ce produit aide les entrepreneurs à se qualifier sans impacter leurs liquidités. Celui-ci permet également, dans certains cas et suivant l’approbation de GCR, de répondre aux garanties exigées en remplaçant une lettre de garantie bancaire, une garantie hypothécaire ou le cautionnement d’un tiers.
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