Le taux d’inoccupation a fortement augmenté en 2025, mais le Québec est encore loin d’être sorti de la crise du logement. La progression des loyers demeure importante malgré un nombre croissant de logements disponibles.
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) vient de publier les résultats de son enquête sur le marché locatif réalisée à l’automne 2025. Pour l’ensemble des centres urbains (10 000 habitants et plus) du Québec, le taux d’inoccupation des logements locatifs d’initiative privée est passé de 1,8 % en 2024 à 2,9 % en 2025. D’une part, près de 31 000 unités locatives neuves ont été livrées en 2025, représentant une hausse de 3 % de l’inventaire locatif. C’est d’ailleurs au Québec qu’on dénombre le plus grand nombre de nouveaux logements locatifs livrés en 2025 à travers le Canada. De l’autre, la croissance démographique a grandement ralenti avec l’entrée en vigueur des nouveaux seuils d’immigration instaurés par Québec et Ottawa.
Un marché locatif polarisé
Le taux d’inoccupation a augmenté dans toutes les régions métropolitaines, à l’exception de celle de Saguenay, où il a baissé à 1,3 %. Dans l’ensemble, c’est la région métropolitaine de Gatineau qui affiche le taux le plus élevé, avec 3,8 %% en 2025. Rappelons que l’on considère généralement qu’un marché locatif est équilibré lorsque son taux d’inoccupation avoisine les 3 %.
Toutefois, ce sont principalement les logements récents qui tirent ces moyennes à la hausse, entre autres parce que leurs loyers sont généralement plus élevés. En effet, pour les unités locatives construites depuis l’année 2015, le taux d’inoccupation dans les trois plus grandes régions métropolitaines du Québec sont bien au-delà du taux d’équilibre.
Hausse des loyers malgré une plus grande disponibilité de logements
La SCHL mesure aussi la variation annuelle des loyers. En 2025, la hausse du loyer moyen d’un logement de deux chambres au Québec s’élevait à 7,2 % contre 6,2 % l’an dernier. Il s’agit de la deuxième plus forte augmentation depuis le début des années 2000. On note des hausses élevées dans l’ensemble des régions du Québec.
Il est intéressant de souligner que Statistique Canada publie depuis cette année des estimations des loyers demandés pour les logements sur le marché[1]. Pour les unités de deux chambres à coucher, on note une légère diminution au cours de la dernière année dans les régions de Montréal (-1 %), Québec (-3,2 %) et Gatineau (-1,1 %). À Sherbrooke et Drummondville, on note des hausses de 3,4 % et de 11,5 %, respectivement.
Les données de Statistique Canada corroborent l’hypothèse de la SCHL selon laquelle une source importante d’inflation des loyers au Québec provient des renouvellements de baux.
Des défis importants à venir
Au dernier trimestre, il y avait plus de 47 000 unités locatives en construction au Québec. Avec des taux d’inoccupation à la hausse, une croissance démographique relativement faible et des changements importants au programme APH Select, il sera de plus en plus difficile de livrer de nouveaux logements locatifs. Ce qui est certain, c’est que l’abordabilité doit être la priorité des instances gouvernementales. Si on observe un rééquilibrage dans l’ensemble du marché locatif, il n’en demeure pas moins que les logements abordables demeurent difficiles à trouver.
Pour plus de détails, vous pouvez consulter les résultats de l’enquête locative de la SCHL à travers tout le Canada dans le Rapport sur le marché locatif de l’automne 2025.
[1] Les données pour Trois-Rivières et Saguenay sont indisponibles. Statistique Canada, Tableau 46-10-0092-01, Prix des loyers demandés, par type d’unité locative et nombre de chambres à coucher, estimations expérimentales, diffusé le 2 décembre 2025.
