Au Congrès 2025 de l’APCHQ à Trois Rivières, « Bâtiments à haute performance énergétique : trop chers pour être vrais ? », un atelier au titre évocateur a permis de remplir la salle et de susciter un véritable débat. On s’y est demandé si la construction très performante coûte réellement trop cher ou si l’industrie en évalue mal les coûts et les bénéfices.
Portée par Mathieu Pépin et Stéphane Vachon, respectivement chargé de projet en transition énergétique et directeur du Bureau de coordination en développement économique à la Ville de Lac-Mégantic, ainsi que Martin Bougie-Richer, conseiller stratégie-marketing, et Karine Lavigne, chercheuse et chargée de projet chez Hydro-Québec, la séance a été l’occasion de présenter une première version d’un calculateur multicritère destiné aux promoteur·trice·s, entrepreneur·e·s et municipalités. L’outil vise à comparer, de façon holistique, les coûts et bénéfices des projets performants, en intégrant à la fois les dépenses d’immobilisation, le financement, l’exploitation et des retombées moins visibles comme la résilience.
Lac-Mégantic, terrain d’essai et vitrine
Depuis sa reconstruction, Lac-Mégantic s’est forgé une réputation de laboratoire d’innovation énergétique. Son microréseau, déployé à l’échelle d’un quartier, combine production locale (panneaux solaires), stockage (batteries et accumulateurs thermiques) et pilotage de la demande, avec une trentaine de bâtiments interconnectés. L’objectif : consommer moins, et surtout, consommer au bon moment.
Ce contexte d’expérimentation a mené à la création d’un Comité Exploration Bâtiment et d’un guide en cours d’élaboration, structuré autour de six propositions : un calculateur de décision, un comité régional à la municipalité régionale de comté (MRC), une cote énergétique intégrée au Code pour les rénovations, un financement mieux adapté, un volet de formation continue et des appels d’offres collaboratifs. L’atelier a concentré la discussion sur la première de ces propositions (le calculateur) comme levier pour éclairer les choix d’investissement.
Le test à grande échelle : deux immeubles, deux trajectoires
Pour mettre l’outil à l’épreuve, les présentateur·trice·s ont comparé deux immeubles de 12 logements :
- Un bâtiment construit selon les pratiques courantes, selon des exigences légèrement supérieures à celles du Code;
- Un bâtiment à haute performance énergétique (BHPÉ) admissible au programme APH Select de la SCHL.
Surcoût initial
Dans le scénario présenté, l’immeuble performant affiche un coût de réalisation plus élevé d’environ 13,9 % (incluant environ 15 % d’améliorations énergétiques, moins les subventions à la construction). Ce différentiel provient de l’enveloppe renforcée, d’une meilleure étanchéité à l’air et d’équipements de chauffage, ventilation et climatisation (CVC) plus efficaces.
Structure de financement
L’exemple met en évidence l’effet d’APH Select sur le montage financier : mise de fonds à 5 % et amortissement jusqu’à 50 ans pour le BHPÉ, contre 20 % et 30 ans dans le cas classique, avec en prime un taux lié aux obligations hypothécaires généralement plus avantageux. Les intervenants ont précisé que les paramètres réels varient selon les projets, mais que l’enveloppe APH peut changer sensiblement la donne en réduisant l’effort initial en capital.
Coûts d’opération
À l’usage, l’immeuble performant consommerait 31 % d’énergie en moins, malgré des coûts d’entretien légèrement supérieurs et des primes d’assurance un peu plus élevées, ces dernières étant corrélées au coût de construction plutôt qu’à la performance elle-même. Résultat : un total des charges annuelles plus bas pour le BHPÉ que pour l’immeuble de référence.
Revenus et abordabilité
Le montage BHPÉ testé intègre 25 % de logements à loyer abordable (exigence du barème APH), ce qui réduit les revenus de location par rapport au scénario 100 % marché libre, un élément transparent dans la comparaison et largement débattu par la salle.
Rentabilité
Les indicateurs sur 50 ans ont surpris plus d’un·e participant·e : un retour sur investissement (méthode présentée par l’équipe) de 14,24 % pour le BHPÉ contre 9,03 % pour l’immeuble standard, et un temps de retour estimé à 7,0 ans contre 11,1 ans. Au total, le coût complet sur le cycle de vie est inférieur d’environ 9 % pour l’immeuble performant. Des chiffres qui ne prétendent pas à l’universalité, mais qui illustrent l’intérêt d’un calcul élargi, allant au-delà du seul coût d’acquisition.
Une salle partagée, mais attentive aux signaux faibles
En mode atelier, le public a validé l’utilité d’un outil de décision plus « 360° », tout en rappelant des réalités opérationnelles :
- Volatilité des programmes : plusieurs promoteur·trice·s ont témoigné de changements de règles ou de guichets de subventions entre la conception et la livraison, un enjeu criant pour les projets lourds (de 8 à 20 étages) dont les cycles de réalisation dépassent souvent 24 à 30 mois. Les intervenant·e·s d’Hydro‑Québec en ont pris note et convenu de la nécessité de favoriser une meilleure prévisibilité.
- Mise de fonds variable : d’autres ont rappelé que la mise de fonds à 5 % n’est pas automatique; des ratios intermédiaires s’appliquent selon la configuration des projets et l’atteinte du pointage APH.
- Exploitation et qualité de l’air : un constructeur a souligné la responsabilité d’entretien accrue (filtres, récupérateurs de chaleur, équilibrage) dans des bâtiments très étanches, et l’importance d’un protocole clair entre propriétaires et locataires.
À l’inverse, des entrepreneur·e·s déjà engagé·e·s dans des approches de type Passive House ont affirmé atteindre des gains de 50 à 60 % d’efficacité énergétique, et y voir une proposition de valeur tant pour l’exploitation que pour l’image de marque, surtout à l’heure où confort d’été, qualité de l’air et résilience aux pannes deviennent des critères de choix.
Les « plus-values » non financières montent en importance
Interrogé·e·s sur les bénéfices au-delà des dollars, les participant·e·s ont mentionné une palette d’avantages : confort accru, qualité de l’air, réduction des risques de dégradation (humidité, infiltrations), résilience en cas de panne et, pour les municipalités, attractivité et densification mieux acceptées. Plusieurs ont relié ces bénéfices à des gains de valeur d’actifs et de stabilité des revenus à long terme.
Les présentateur·trice·s ont bouclé la boucle en faisant un parallèle avec une autre transformation « invisible, puis évidente » portée par la région : la Réserve internationale de ciel étoilé du Mont-Mégantic. Celle-ci a modifié en profondeur les pratiques d’éclairage et, avec le temps, les attentes des citoyen·ne·s. Message sous-jacent : des normes mieux pensées et des outils adéquats peuvent, à terme, déplacer la norme de marché.
Ce qui pourrait changer la donne
Au-delà de l’outil de calcul, trois chantiers ressortent pour accélérer l’adoption des BHPÉ :
- La gouvernance locale : un comité régional (MRC) pour mutualiser expertise, retours d’expérience et partage politique.
- Le financement : une complémentarité des mécanismes publics-privés plus lisible, avec des règles stabilisées sur l’horizon des cycles immobiliers.
- La formation : un service de formation continue ancré en région pour les corps de métier, les professionnel·le·s et les décideurs municipaux, afin de réduire les risques perçus et d’améliorer la qualité d’exécution.
Conclusion
À la question initiale Est-ce que les bâtiments à haute performance énergétique sont trop chers pour être vrais?, les participant·e·s à l’atelier ont répondu par des hypothèses chiffrées et au moyen d’un outil, plutôt que par un slogan. Les données présentées indiquent qu’un bâtiment à haute performance, correctement financé et exploité, peut devenir plus rentable sur le long terme qu’un bâtiment « classique », même lorsqu’il intègre une part de logements abordables. Reste à fiabiliser l’écosystème : prévisibilité des programmes, contrats d’entretien mieux balisés et réflexes de calcul élargis chez toutes les parties prenantes.
« Transformons ensemble le marché de la construction », ont lancé les panélistes, faisant écho à la métamorphose amorcée à Lac-Mégantic et à la perspective d’un secteur résidentiel plus efficace, plus confortable et plus résilient.
