Le 15 octobre dernier, l’APCHQ a poursuivi sa tournée régionale 2024-2025 auprès des entrepreneur·e·s membres de l’APCHQ – Région du Montréal métropolitain, en présence notamment de Maxime Rodrigue, président-directeur général de l’APCHQ, d’Isabelle Demers, vice-présidente, Développement stratégique, affaires publiques et innovation de l’APCHQ, et de Linda Marchand, directrice générale de l’APCHQ – Région du Montréal métropolitain. Cette rencontre s’est déroulée dans un contexte où le marché immobilier du territoire subit une profonde mutation.
Un portrait régional en transformation
La région métropolitaine de Montréal fait face à des enjeux distincts selon que l’on se situe sur l’île de Montréal ou en périphérie. Sur l’île, plus de 80 % des logements sont des appartements, notamment des immeubles de cinq étages ou plus. En comparaison, la Rive-Nord et la Rive-Sud comptent davantage de maisons individuelles, ces dernières représentant plus de la moitié du parc résidentiel.
Les mises en chantier racontent une histoire contrastée. Sur l’île de Montréal, elles ont chuté de 22 % au deuxième trimestre de 2025 par rapport à l’année précédente, après avoir diminué pendant trois années consécutives. Sur la Rive-Nord et la Rive-Sud, une reprise spectaculaire s’observe, avec une augmentation de 78 % des mises en chantier, particulièrement remarquable à Laval avec une hausse de 154 %.
Cette dynamique reflète une croissance démographique très différenciée. Alors que l’île de Montréal ne devrait accueillir que 1 775 nouveaux ménages d’ici 2051 (soit +0,2 %), la périphérie métropolitaine devrait en gagner 131 012, soit une augmentation de 14 %. Cette réalité soulève une question cruciale : comment offrir des logements accessibles et durables dans un contexte de croissance asymétrique ?
Des chiffres qui inquiètent : pénurie de main-d’œuvre et coûts croissants
Le sondage auprès des membres de l’APCHQ Montréal métropolitain révèle les principaux obstacles auxquels font face les entrepreneur·e·s. Le coût de la main-d’œuvre (39 %) et celui des matériaux (39 %) demeurent les défis les plus aigus, suivis des délais administratifs (30 %), de la pénurie de main-d’œuvre (27 %) et des difficultés financières des ménages (23 %).
Ces chiffres sont particulièrement préoccupants pour les six prochains mois. Selon les entrepreneur·e·s sondé·e·s, 37 % jugent la pénurie de main-d’œuvre « peu probable » ou « pas probable », tandis que 37 % la considèrent comme « assez probable » ou « très probable ». Cette division reflète des réalités très différentes selon les secteurs et les territoires, et montre clairement l’urgence de la situation.
Le marché locatif sous pression
Le marché locatif de l’île de Montréal se resserre dangereusement. Le taux d’inoccupation est passé de 6,3 % en 2017 à 2,1 % en 2024. Cette raréfaction de l’offre a des conséquences immédiates : en 2024, les loyers moyens pour les logements de deux chambres ont augmenté de 19 % lors d’un changement de locataire. L’accélération de la croissance des loyers découle directement de cette compression de l’offre, ce qui fragilise les ménages locataires.
Des enjeux structurels qui persistent
Au-delà des chiffres, les discussions avec les entrepreneur·e·s ont mis en lumière les obstacles systémiques qui ralentissent le développement. Les délais pour l’obtention de permis, les procédures des comités consultatifs d’urbanisme (CCU), la pression sur les infrastructures en eau et les enjeux de densification et d’acceptabilité sociale (le syndrome du « pas dans ma cour ») continuent de bloquer les projets. À cela s’ajoutent les défis relationnels avec Hydro-Québec, les divergences réglementaires entre le ministère de l’Environnement, de la Lutte contre les changements climatiques, de la Faune et des Parcs et le ministère des Transports et de la Mobilité durable, et les disparités croissantes entre les codes et règlements municipaux.
L’engagement de l’APCHQ en amont des élections municipales
Dans le contexte des campagnes électorales municipales qui se déroulent dans plus de 1 100 municipalités, partout au Québec, l’APCHQ a réaffirmé son engagement auprès des acteurs locaux en rappelant les recommandations contenues dans sa plateforme électorale, axées autour de quatre grandes thématiques :
- Investir dans les infrastructures en eau ;
- Accélérer les mises en chantier de projets hors-norme ;
- Se doter de mesures incitatives à l’achat d’une habitation ;
- Repenser la fiscalité municipale en mettant sur pause les redevances de développement.
Ces recommandations visent directement à débloquer les freins qui entravent quotidiennement les entrepreneur·e·s et promoteur·trice·s, tout en mettant en œuvre les solutions concrètes pour augmenter considérablement la production de logements.
Vers des solutions collaboratives
La tournée de l’APCHQ auprès des entrepreneur·e·s de la région du Montréal métropolitain confirme que le secteur de la construction résidentielle fait face à une convergence de défis majeurs : pénurie de main-d’œuvre qualifiée, coûts de production croissants, lenteurs administratives et infrastructures limitées. Ces obstacles affectent la région, d’autant plus que les besoins de logements croissent exponentiellement en périphérie.
Or, les entrepreneur·e·s et promoteur·trice·s de la région du Montréal métropolitain demeurent déterminé·e·s à contribuer à la résolution de la crise du logement. La tournée a confirmé leur volonté de collaborer étroitement avec les municipalités, les élu·e·s et les ordres de gouvernement pour accélérer la construction de logements et favoriser ainsi l’abordabilité. C’est sur ce consensus que l’APCHQ poursuivra son dialogue auprès de ses différents partenaires au cours des mois à venir.
