Le 26 janvier 2026, à l’esplanade Tranquille de Montréal, l’organisation Vivre en Ville a présenté la troisième édition de son étude annuelle sur le marché locatif québécois, réalisée par Léger. Réputée pour être la plus vaste enquête indépendante menée directement auprès des locataires, elle repose cette année sur un échantillon de plus de 5 000 répondant·e·s à travers le Québec. Elle a été réalisée en partenariat avec plusieurs organisations, dont l’APCHQ.
Offert gratuitement aux participant·e·s, l’événement a proposé une présentation des faits saillants suivie d’une table ronde réunissant trois experts reconnus : David Goulet, directeur économique de l’APCHQ, Geoffroy Boucher, économiste à l’Observatoire québécois des inégalités, et Florian Mayneris, professeur d’économie à l’École des sciences de la gestion (ESG) de l’Université du Québec à Montréal (UQAM). La discussion a été animée par Maude Beausoleil, analyste chez Centraide du Grand Montréal.
Un portrait sans équivoque : la crise locative persiste
Les résultats dévoilés confirment une détérioration marquée des conditions de logement pour de nombreux ménages québécois (voir le communiqué de presse à cet effet). Selon l’étude :
- Un·e locataire sur cinq au Québec a eu du mal à payer son loyer dans la dernière année, une proportion qui représente plus de 700 000 personnes.
- La situation est encore plus difficile à Montréal, où un·e locataire sur quatre éprouve ce problème.
- Chez les 35 à 54 ans, 31 % des répondant·e·s rapportent avoir eu de la difficulté à payer leur loyer, un chiffre qui témoigne de la pression sur les travailleur·euse·s et les familles.
Parallèlement, même si le taux d’inoccupation montre des signes d’amélioration dans certains segments, la hausse des loyers demeure fulgurante. Depuis 2023, le loyer moyen a augmenté de 152,70 $ par mois, soit l’équivalent de 1 832 $ annuellement, un poids considérable pour les ménages locataires.
Une table ronde pour interpréter les données et orienter l’action publique
La discussion entre les panélistes a permis de contextualiser ces constats à la lumière de leurs expertises respectives.
David Goulet a rappelé que plusieurs indicateurs confirment la présence d’un marché locatif à plusieurs vitesses :
- Un marché neuf où les loyers sont nettement plus élevés et où l’offre augmente plus rapidement que la demande ;
- Un marché plus ancien en région qui montre davantage de disponibilité ;
- Et un marché abordable toujours sous tension, avec des taux d’inoccupation sous la barre des 3 %.
Le directeur économique de l’APCHQ a également insisté sur l’importance de disposer de données fiables et continues. Les statistiques offertes par l’étude Léger comblent un vide laissé par les sources traditionnelles, comme la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou Statistique Canada, dont les données sont soit trop générales, soit trop peu fréquentes pour saisir les dynamiques actuelles du marché.
Les enjeux de l’accès à la propriété et de la mobilité résidentielle
Par ailleurs, plus de trois répondant·e·s sur quatre (78 %) ne pensent pas pouvoir devenir propriétaires au cours des cinq prochaines années. Il s’agit d’un recul notable depuis 2023, qui témoigne du découragement croissant face à la hausse des coûts d’acquisition d’une première propriété.
Fait à noter, la mobilité résidentielle est également en chute libre. Selon les expert·e·s, cela pourrait freiner la productivité et limiter le potentiel économique de nombreuses régions.
Un marché en mutation : domination du locatif et évolution des besoins
Les panélistes ont discuté de la forte tendance à la hausse des constructions locatives dans la province. Plusieurs facteurs expliquent cette réalité :
- l’intérêt croissant des investisseurs institutionnels ;
- les exigences des préventes plus difficiles à satisfaire dans les projets de condos ;
- la réduction des superficies habitables, plus rentable dans le segment locatif ;
- les mesures fédérales telles que l’allègement de la taxe sur les produits et services (TPS) et la création d’APH Select, un produit d’assurance de la SCHL.
Parallèlement, le marché s’adapte à la fois à la hausse des coûts et à la baisse du pouvoir d’achat en optimisant les superficies habitables des unités neuves.
Conclusion
L’étude 2025 de Léger sur le marché locatif constitue un jalon important dans la compréhension de la crise de l’habitation au Québec. Les données dévoilées sont essentielles pour éclairer les décisions publiques, orienter les programmes d’habitation et soutenir les organisations du secteur qui travaillent à rendre l’offre résidentielle plus accessible et plus durable.
Grâce à un panel d’experts chevronnés, dont David Goulet, la conférence de lancement de l’étude a offert un éclairage multidimensionnel sur des enjeux qui continueront de façonner le marché locatif québécois au cours des années à venir.
