Les coûts de l’étalement urbain sont bien connus et depuis longtemps décriés, qu’on pense par exemple à son impact sur les distances parcourues en voiture et aux coûts des infrastructures supplémentaires liées à l’accroissement du périmètre urbain. Dans une optique de développement durable, il y a de nombreux avantages à augmenter la densité.
On cite surtout, avec raison, l’impact environnemental au chapitre de la réduction des GES. Une municipalité dense concentre dans un espace restreint sa population, ses services et ses commerces. Autrement dit, tout ce dont pourrait avoir besoin un ménage se trouve suffisamment près de son lieu de résidence pour que le déplacement à pied soit une solution viable. Pour ce faire, il faut miser sur le concept de la ville des 15 minutes (1).
À l’opposé, dans une municipalité étalée, les commerces et services sont si éloignés que la voiture devient le moyen de transport privilégié (2), augmentant les déplacements en automobile et, en conséquence, les émissions de GES. Pour soutenir une offre commerciale de proximité à quelques minutes de marche, il faut encourager une certaine densité de population dans un quartier. Mais l’attrait des zones périphériques constitue une concurrence féroce à la densité, avec des terrains moins chers et souvent plus grands lorsqu’on s’éloigne du centre (il s’agit aussi souvent de la seule option pour habiter une maison unifamiliale).
Autre impact environnemental, la densification permet de préserver davantage de terres agricoles, de parcs et de milieux naturels abritant des écosystèmes animaux et végétaux. Ces derniers captent du même coup du dioxyde de carbone.
Mais la densification, dans la mesure où elle permet la construction d’un plus grand nombre de logements pour une même superficie au sol, contribue également à l’objectif d’augmenter rapidement l’offre de logements.
De la même façon, la densification contribue aussi à l’objectif d’améliorer l’abordabilité des logements. Au-delà de certaines économies d’échelle à réaliser en construisant plus de logements lors d’un même chantier, il faut garder en tête que, puisque ce sont surtout les terrains qui coûtent de plus en plus cher, cela permet au promoteur immobilier de répartir le coût d’achat du terrain sur un plus grand nombre d’unités.
Pour toutes ces raisons, l’APCHQ préconise la mise en place de mesures favorisant la densification. Malheureusement, c’est plutôt l’inverse qui se produit actuellement, par exemple avec les redevances exigées aux développements résidentiels en bordure du REM.
Dans le cadre des consultations prébudgétaires 2022-2023, l’APCHQ recommande au gouvernement du Québec de favoriser la densification plutôt que l’étalement urbain partout sur le territoire québécois en :
- Adoptant des mesures pour combler l’espace inutilisé ou sous-utilisé, ainsi que requalifier des espaces en milieu urbain. Plus spécifiquement, en fournissant une aide financière à la décontamination ainsi qu’un allègement réglementaire et administratif pour les projets ayant pour but de construire des logements à l’emplacement de terrains vagues, de stationnements ou de bâtiments abandonnés à l’intérieur d’une zone urbaine. De telles mesures, en plus d’optimiser l’espace déjà occupé, créeraient des logements dans des endroits disposant normalement déjà d’infrastructures.
- Instaurant un crédit à la densification. Afin d’encourager les ménages à choisir une résidence dans un milieu densifié, il faudrait songer à adopter un incitatif à la densification pour rendre l’achat d’appartements ou de maisons en rangée plus intéressante que l’achat de maisons isolées. Cet incitatif pourrait, par exemple, prendre la forme d’un crédit sur les droits de mutation dans des territoires de densification désignés prioritaires où l’on maximiserait les hauteurs et les densités permises au plan d’urbanisme.
