Le secteur de la construction au Québec aborde 2026 avec un optimisme prudent. Si la volatilité marquée des dernières années semble s’atténuer, les entrepreneurs et promoteurs évoluent désormais dans un nouveau paradigme, celui d’une « stabilité serrée ». Dans un contexte où les taux d’intérêt se maintiennent à un niveau élevé et où le coût du capital exige une exécution rigoureuse, le choix de la structure de financement devient déterminant pour la viabilité des projets.
SCHL vs conventionnel : arbitrer entre levier et flexibilité
Le choix entre un financement assuré par la SCHL, notamment par l’entremise du programme APH Select, et un financement conventionnel demeure au cœur de toute stratégie de développement.
Le financement assuré par la SCHL continue, en 2026, de représenter l’option privilégiée pour maximiser l’effet de levier. Avec des ratios prêt-valeur pouvant atteindre 95% et des périodes d’amortissement allant jusqu’à 50 ans, il permet de réduire significativement l’apport en capital requis. Toutefois, l’accès à ces conditions est désormais étroitement lié au respect de critères d’efficacité énergétique et d’abordabilité.
Le financement conventionnel, quant à lui, se distingue par une mise en place plus rapide et une plus grande souplesse quant à certains critères. Il s’accompagne toutefois d’un coût supérieur, avec un écart de taux généralement compris entre 1% et 1,5% au-dessus des produits assurés. Il est souvent privilégié pour des projets dont la structure financière permet d’absorber ce coût additionnel ou pour des phases transitoires avant un refinancement assuré par la SCHL.
Dans les deux cas, les taux d’intérêt à long terme influencent directement la capacité d’emprunt et le profil de risque des projets, tandis que la volatilité récente continue de peser sur les paramètres de financement et la faisabilité globale.
Le cautionnement : une contrainte désormais structurante
Depuis quelques années, le financement assuré par la SCHL requiert, dans la grande majorité des cas, une garantie de l’entrepreneur. Autrefois exigée dans des situations spécifiques, cette exigence s’est largement généralisée.
Les promoteurs et constructeurs doivent ainsi composer avec deux principales options. La première consiste en une lettre de crédit représentant généralement 10% des coûts de construction, à un coût approximatif de 1%. La seconde repose sur un cautionnement fourni par un assureur, également autour de 1%, mais calculé sur la valeur totale du contrat.
Ces deux mécanismes présentent des impacts distincts qu’il est essentiel de considérer dès les premières étapes de la planification financière du projet.
| Caractéristique | Lettre de crédit (Banque) | Cautionnement (Assureur) |
| Impact sur la liquidité | Très élevé. Peut immobiliser la totalité du montant ou réduire la marge de crédit. | Faible. Prime annuelle sans immobilisation significative des liquidités. |
| Coût | Environ 1% du montant de la lettre. | Environ 1% de la valeur totale du contrat (primes variables). |
| Complexité | Relativement simple si les liquidités sont disponibles. | Plus complexe (requiert une analyse de la santé financière de l’entrepreneur par l’assureur). |
| Traitement au bilan | Engagement direct. | Considéré comme un produit d’assurance (hors bilan). |
Financement du terrain et prédéveloppement : le véritable point de friction
Le principal point de blocage de nombreux projets se situe avant même le début des travaux.
Le financement de l’acquisition de terrain s’est considérablement complexifié. Les prêteurs exigent fréquemment entre 35% et 40% d’équité, en plus d’une démonstration rigoureuse de liquidité et de capacité de service de la dette.
Dans ce contexte, les acquéreurs disposant de liquidités importantes bénéficient d’un avantage concurrentiel marqué et peuvent se positionner plus rapidement sur les opportunités.
La liquidité des terrains tend à diminuer, et le financement par balance de prix de vente peut offrir une flexibilité accrue, tout en permettant de gagner du temps en vue d’une approbation de financement, qu’elle soit assurée par la SCHL ou conventionnelle. Il demeure également possible d’entamer une démarche de financement de construction en parallèle.
Dans une optique d’obtention rapide d’un financement SCHL, le recours à un prêt de terrain bancaire traditionnel peut limiter la flexibilité. Les prêteurs privés ou les sociétés de placement hypothécaire offrent des solutions plus rapides et flexibles, bien que plus coûteuses, avec des taux généralement situés entre 9% et 12%.
Vers une approche intégrée et stratégique du financement
Face à ces réalités, une approche intégrée du financement immobilier s’impose progressivement comme un levier stratégique.
L’accès à des sources de capital diversifiées, qu’il s’agisse de fonds institutionnels, de prêteurs bancaires ou de capitaux privés, permet de structurer des solutions mieux adaptées à la complexité actuelle des projets. La maîtrise des programmes de la SCHL, de la modélisation initiale jusqu’à l’émission du certificat d’assurance, constitue également un avantage déterminant pour optimiser les structures financières.
Par ailleurs, la capacité d’intervenir dans des situations plus nuancées, notamment lorsque certaines institutions adoptent une posture plus prudente, favorise la mise en place de structures de financement combinées afin d’atteindre les objectifs visés.
Dans ce contexte, certains acteurs du marché canadien, dont CMLS, s’inscrivent dans cette évolution en conjuguant expertise, accès au capital et innovation technologique, contribuant ainsi à faire évoluer les pratiques vers des solutions plus agiles, efficaces et structurées.
Ce texte a été réalisé en partenariat avec CMLS.
